— Возможно, у вас есть на примете знакомые, которые работают риелторами; найдите их номера телефонов и позвоните, предложите им вам помочь продать квартиру.
— Если таковых знакомых - риелторов не имеете, то предложите вашу квартиру взять на продажу нескольким агентствам и пригласите агента к себе домой, встретьтесь не менее чем с тремя специалистами.
— Обсудите условия и сроки выполнения услуги по продаже квартиры.
— Именно ваш агент будет представлять вас как продавца вашим покупателям квартиры, и отстаивать ваши интересы, поэтому вы должны ему доверять.
— Примите решение о сотрудничестве желательно с каким-либо одним агентством или, продавайте квартиру самостоятельно.
2. Подготовьте квартиру к продаже— Наведите идеальный порядок в вашем жилье (проведите генеральную уборку).
— Поработайте над восприятием вашей квартиры - представьте, что вы сами впервые в ней и желаете ее купить, постарайтесь увидеть квартиру со стороны как покупатель, отметьте все плюсы и минусы; если, не получается и вы, конечное же любите вашу квартиру такой какая она есть и вас все устраивает, то наймите специалиста, или спросите совета вашего агента по недвижимости.
Возможно, минусы, которые существуют, вы не видите, и каждый «минус» для вас является «плюсом» (например, нет ремонта в ванной комнате, старая плитка, которая вас устраивает, нет в ней раковины, потому что изначально ее там не было; плюс для вас: «меня устраивает», «не могу потраться на плитку, так как решили продать квартиру», «минус» для покупателя: «нет в ванной ремонта, отсутствует раковина»; вывод: при возможности установить раковину, а при продаже клиенту необходимо объяснить, что цена соответствует состоянию квартиры либо на это предусмотрена скидка, главное, что квартира чистая, ремонт сделает покупатель самостоятельно, на свой вкус).
— Защитите вашу частную жизнь - постарайтесь убрать все, что не должны видеть покупатели вашей квартиры (золото, драгоценности, ценные вещи, фотографии и квартиры, которые несут негативное восприятии).
— Если вы продаете квартиру, в которой есть питомцы, любимые домашние животные, обязательно постарайтесь устранить их запахи либо попросите их передержать в специализированных фирмах или знакомых, которые могли бы на время их забрать к себе. В случае, когда все же животные остаются дома, при показах обязательно собак выводите на прогулку и проветривайте квартиру.
3. Определите адекватную стоимость вашей квартиры— Самая большая ошибка для продавца недвижимости является завышенная цена.
— Оценивайте вашу недвижимость, основываясь на сравнительный анализ рынка недвижимости и уже проданных объектах (хороший агент всегда знает рынок, есть примеры личных продаж в вашем районе и, конечно же, сможет визуально при первой встрече оценить квартиру и сказать примерную стоимость, однако, всегда скажет, что это примерная цена и необходимо сделать более точный анализ рынка).
— Поинтересуйтесь, является ли рынок горячим, холодным или нейтральным, и оценивайте квартиру соответственно, адекватную рыночной. Для этого обязательно посоветуйтесь с вашим агентом.
4. Выставляйте вашу квартиру на продажу— Вы или ваш агент должны определить самые привлекательные особенности вашей квартиры и подобрать слова для объявления, которые помогут продать вашу квартиру.
— Утвердите план по продаже вашего агента или выясните, как рекламировать свою квартиру самостоятельно.
— Сделайте качественные фотографии.
— Разместите информацию в основных каталогах по недвижимости в сети Интернета.
— Ваш агент или вы должны выбрать правильные фотографии и подобрать действенные или интересное описание, чтобы чем-то привлечь покупателя.
5. Организуйте показы— Помните, что покупатель никогда не ждет! И если, вы выставили на продажу квартиру, то обязательно подстраивайтесь под него. Помните, что вы получите больше показов, если позволите агенту по недвижимости заняться этим, если, конечно же, вы не непосредственно не проживаете в продаваемой квартире.
— Если покупатель или агент с покупателем просит показать квартиру, никогда не переносите показ вместо интересующего «сегодня» на «завтра», так как отказ и перенесение показа на завтра из практики будет неактуальным.
— Продажа вашей квартиры получит немного больше просмотров, если будет продаваться в весенний или осенний период, нежели чем летом или зимой.
— Продажа во время праздников, как правило, ведет к занижению цены.
6. Получите предложение о покупке и ведите переговоры о выходе на сделку— Постарайтесь, чтобы покупатели передавали свои предложения о покупке в письменном виде, для этого предложите оформить и подписать предварительный договор купли-продажи.
— Не игнорируйте предложения покупателей, даже если для вас их предложение неприемлемое, продолжайте переговоры, сделайте встречное предложение либо доверьтесь вашему агенту и пусть переговоры ведет самостоятельно (этим способом удобно правильно принять решение продавать или отказать в продаже).
— Обговорите возможность отказа с вашей стороны, если покупатель хочет провести встречную сделку.
— Подумайте о возможности провести встречную сделку для себя, если это позволяют рыночные условия.
— Если вы оценили вашу недвижимость правильно, и ваше предложение конкурентоспособное по цене, будьте готовы к нескольким предложениям одновременно.
7. Подписывайте предварительный договор— Покупатель сделал вам предложение и подтвердил устно, что готов покупать вашу квартиру, получите от него подтверждение о намерениях и предложите встретиться и подписать предварительный договор купли-продажи квартиры и получить от него задаток либо аванс. Таким образом, обе стороны будут уверены, что у каждого серьезный настрой. С вашей же стороны, идет подтверждение, что квартиру снимаете с продажи, со стороны покупателя, что он больше ничего не ищет и останавливает свой выбор на вашей квартире.
— Поинтересуйтесь, каким способом будет покупаться ваша недвижимость: по ипотеке (военная, гражданская), наличные (есть ли они вообще в наличии или зависит от продажи встречного варианта, может деньги лежат на депозите и пр., в этих случаях считается, что денег пока нет), по сертификату (материнский капитал, по инвалидности и прочее). У каждого случая свои сроки получения вами денег за продажу недвижимости и сбора пакета документов.
— Имейте ввиду, что Гражданский Кодекс РФ предусматривает только два варианта подтверждения намерений, что продавец готов продать и снять квартиру с продажи, а покупатель купить вашу недвижимость: задаток и аванс. Их отличие объяснят вам в агентстве.
8. Готовимся к основной сделке купли-продажи квартиры— В случае покупки вашей квартиры по ипотеке или по другой государственной программе, вам дополнительно придется продемонстрировать квартиру оценочной компании для определения ее стоимости.
— В случае, если ваша квартира была оценена ниже, чем цена продажи или наоборот завышенная, могут возникнуть сложности, поэтому, проконсультируйтесь с вашим агентом о возможностях урегулирования вопроса, будут ли последствия и как их избежать.
— Низкая цена и, как следствие, отказ банка предоставить покупателю ипотечный кредит может стать поводом для расторжения предварительного договора.
— Постарайтесь выписаться с квартиры всем зарегистрированным лицам с продаваемой квартиры, к подписанию предварительного договора. Обязательно предъявите поквартирную карточку, в случае, если имеются долги по коммунальным услугам, то узнайте точную сумму и, по возможности, ее необходимо погасить заблаговременно, при неимении такой возможности, честно скажите покупателям, что имеются некоторые долги и будете их погашать после передачи задатка. Скрывать какую-либо информации об истории квартиры , нежелательно, лучше сразу покупателя поставить в известность и решать проблемы вместе, нежели потом встречаться в суде.
9. Проверка документов— В случае, когда вы продаете квартиру, вопрос как проверить документы для вас не очень значим, если же вы являетесь покупателем, этот вопрос для вас жизненно важен.
Однако, имеется ряд вопросов когда вы даже и не подозреваете, что с документами «не все в порядке». Для агента самыми точными определениями являются слова продавцов, когда они со всей уверенностью повторят «У нас с документами все в порядке», и как правило из опыта работы в недвижимости агенты находят неисправности, поэтому в самом начале перед продажей квартиры обязательно покажите документы специалисту, соберите необходимые справки и следуйте инструкциям агента (возможно есть нюансы по несовершеннолетним собственникам, недееспособным собственникам, наследников, сособственникам и многое другое).
10. Процесс подробного изучения и условий сделки— Продавцу необходимо с пониманием отнестись к тому, что покупатели желают повторно посмотреть квартиру с техническим специалистом или со своим агентом по недвижимости. На данном этапе идет подробное изучение квартиры, и нередко, у них возникают сомнения или вопросы, которые могут быть поводом для пересмотра условий сделки.
— Ничего страшного в этом нет, главное общаться и прийти к единому мнению, чтобы условия удовлетворяли обе стороны.
11. Обсудите все условия сделки и порядок взаиморасчетов— В целом, стороны могут договориться о любых условиях сделки. Однако, есть ряд существенных условий договора купли-продажи в Российской Федерации. В этом вам помогут в агентстве недвижимости.
— Мы настоятельно рекомендуем получить более подробную информацию по организации взаиморасчетов и выбору формы сделки у специалиста по недвижимости.
12. Подписание основного договора купли-продажиЗаконодательством в Российской Федерации предусмотрена только письменная форма совершения сделки с недвижимостью, которая может быть простой или нотариально удостоверенной, в любом случае независимо от формы договора купли-продажи считается действительным с момента подписания самого договора, который обязательно сдается на регистрацию перехода права собственности в регистрирующий орган (Росреестр).
13. Регистрация договора купли-продажи— Важно помнить, что в Российской Федерации при покупке или продаже недвижимости стороны сделки обязаны в течении года после подписания договора купли-продажи недвижимости данную сделку зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по своему региону. В случае, если какая-либо из сторон уклоняется от данной процедуры, то сделку можно признать ничтожной или недействительной, и любая из сторон через суд может принудить уклоняющуюся сторону к регистрации сделки.
— Государственная регистрация носит заявительный характер, и большинство сделок по договору купли-продажи квартиры или иной недвижимости вступают в силу после их государственной регистрации и внесения записи в единый государственный реестр прав (ЕГРП).
14. Передача квартиры покупателю— Передача квартиры всегда осуществляется путем подписания акта приема-передачи, где фиксируется, что продавец передал покупателю квартиру, и с этого момента покупатель имеет право пользоваться квартирой и нести за нее ответственность.
— Акт приема-передачи квартиры обезопасит вас от неприятностей.
После того, как все обязательства продавца и покупателя выполнены, сделку можно считать завершенной!
