Квартира под обременением – это квартира, на которую наложены какие-то ограничения или обязательства. Это может быть залог, арест и другие обременения права собственности на недвижимость. Обременения, в свою очередь, – это права третьих лиц, возникающие при определенных условиях. Квартира под ипотекой является самым распространенным видом недвижимости с обременением, поскольку до тех пор, пока владелец квартиры не внесет последний платеж, квартира по сути принадлежит банку.
Это, однако, вовсе не означает, что данная квартира не может выступать в качестве объекта купли-продажи. Именно этот вопрос – как продать квартиру под обременением, в частности, под ипотекой, – мы и рассмотрим в данной статье.
На самом деле, ничего сложного в том, чтобы продать ипотечную квартиру, нет, и существует несколько способов, как сделать это в максимально удобных для себя условиях.
Способ 1: продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
Главная проблема здесь заключается в поиске покупателя. Как продавец такой квартиры вы можете апеллировать к юридической безопасности подобной сделки, поскольку и банк, и страховая компания продавца уже проверяли документы по данному объекту. И раз сделка была одобрена в первый раз – значит, никаких проблем по этой квартире нет.
Второй момент касается отношений с залогодержателем: любые сделки с ипотечным жильем могут происходить только по согласованию с банком. В большинстве случаев банки не препятствуют продаже ипотечной квартиры. Главное для банка – получить остаток долга, а кто этот долг вернет, его волнует не сильно. Но есть нюанс: если покупатель планирует оформлять ипотеку в этом же банке, он должен соответствовать определенным критериям: иметь достаточный уровень дохода, хороший кредитный рейтинг, российское гражданство, возраст, трудовой стаж и т.п. У каждого банка требования к заемщикам свои.
Как происходит подобная сделка? Если новый заемщик получает одобрение в банке на предмет платежеспособности, к нему вместе с квартирой переходит и ипотечный долг продавца.
Преимущества данного способа продать квартиру с ипотекой – в скорости и безопасности сделки. Во-первых, так как банк уже проводил сделку по этой квартире, значит у него есть как минимум документы по оценке. Во-вторых, в данном случае банк полностью курирует сделку. Продавцу остается лишь ждать, когда с него снимется обременение и он получит доход с продажи жилья.
Внимание! Если объект недвижимости еще не сдан, то продажу придется согласовать не только с банком, но и с застройщиком.
Способ 2: Продажа ипотечной квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки.
Найти покупателя для такого способа продажи квартиры несколько сложнее, поскольку он должен обладать достаточной суммой на руках, чтобы оплатить ипотечный долг. В этом случае, чем меньше остаток долга, тем проще найти покупателя.
И согласие банка на продажу квартиры все еще требуется.
Механика подобной сделки такова: покупатель и продавец заключают договор купли-продажи квартиры. После этого покупатель переводит в банк сумму, составляющую полную стоимость квартиры. Банк распределяет эти деньги в две ячейки: в первую – остаток задолженности по ипотеке, во-вторую – погашенную сумму по ипотеке. За счет первой части банк закрывает ипотеку и снимает обременение. Вторая часть перечисляется на счет продавца.
При этом неважно, откуда покупатель берет свои деньги. Они так же могут быть заемными.
Способ 3: досрочная оплата ипотеки
Главное преимущество этого способа – в отсутствии необходимости просить согласия на сделку у банка. Главная сложность опять же заключается в поиске покупателя. Рассказываем подробнее, в чем смысл данного способа.
Покупатель должен:
- Во-первых, обладать достаточной суммой денег, чтобы оплатить ипотечный долг продавца;
- Во-вторых, согласиться на то, что его деньги закрываю чужой долг, а сам он становится владельцем квартиры только после снятия обременения с продавца.
Найти покупателя, готового внести задаток для погашения чужой ипотеки – не просто, однако в теории можно никого не искать, а самому оформить обычный потребительский кредит и погасить им остаток своего долга. Далее продать ничем не обремененную квартиру и погасить кредит вырученными с продажи деньгами.
С одной стороны, этот способ – самый легкий, с другой – самый сложный, поскольку, если сумма долга достаточно большая, кредит могут и не одобрить.
Таким образом, обременение в виде ипотеки не может служить препятствием для продажи квартиры. Но если вы не готовы заниматься поисками покупателя, согласованием сделки с банком и прочими бюрократическими проволочками, мы – Бюро Калининградской недвижимости «Ключ» – готовы взять это на себя. Мы занимаемся полным юридическим обслуживанием сделок «под ключ»: вам остается только получить деньги с продажи квартиры.
